为什么越来越多的人热衷买房？这不仅与房屋的不断升值有关，还在于房屋的价值相对较高。当人们需要资金时，可以把房子抵押给银行获得贷款，从而解决个人面临的经济问题。无论是新房还是二手房，只要符合相应的贷款条件，都可以去银行申请按揭贷款。那么，二手房按揭流程是怎样的呢？让我们仔细看看。

　　二手房按揭贷款流程

　　1.申请

　　借款人向贷款机构申请贷款，并按要求准备贷款信息。

　　2.提交信息

　　向贷款机构提交贷款信息，包括本人有效身份证、收入证明、工作证明、房屋产权证等。

　　3.住房评估

　　贷款机构指定的评估公司对抵押房屋进行实地调查和评估。

　　4.提交评估报告

　　评估公司将评估报告提交给贷款机构。

　　5.签订借款合同

　　如果借款人资质和抵押房屋符合贷款要求，双方将签订贷款合同。

　　6.抵押登记

　　贷款机构凭房屋产权证和贷款合同到房管局办理抵押登记手续。

　　7.银行贷款

　　在完成所有手续后，贷款机构可以向借款人发放贷款。

　　8.按时还款

　　借款人取得贷款后，应按合同约定按时足额偿还贷款本息。

　　9.解除抵押

　　贷款结清后，借款人凭贷款结清证明和本人有效身份证到房管局办理抵押注销手续。

　　二手房抵押贷款风险

　　一、住房抵押贷款的外部风险

　　1.评估风险。

　　随着经济的发展，目前可作为抵押物的资产越来越多，行业跨度大。因此，对于抵押品的评估，银行求助于评估机构。但是，在利益的驱使下，一些评估机构不惜出具虚假的评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高该房产的评估价格，使借款人可以申请更多贷款；银行拍卖抵押财产时，评估机构会故意降低财产的评估价格。

　　2.租赁权面临风险。

　　第一，抵押物难以处置。根据“买卖不破租赁”的原则，如果借款人未能按时偿还贷款，信用社很难处理抵押房地产，因为租赁仍然有效。

　　第二，租金收入难以获得。在与银行签订贷款合同前，若借款人与抵押房产承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关联方，信用社即使取得产权，也难以获得用于还贷的租金收入。

　　3.登记风险。

　　第一，虚假登记，抵押贷款在主管部门登记，是保证贷款合同生效并首先支付的必要条件。但是，目前登记部门存在重复登记、个人人员出具虚假登记证明等问题，导致信用社在发生贷款纠纷时无法对抗第三方，保护自身权益。

　　二是“多赌一物”的风险。我国《担保法》规定:“财产抵押后，财产价值大于担保债权余额的，可以再次抵押，但不得超过余额。”一旦借款人将房产抵押给几家银行，抵押房产就很难处置和变现。

　　4.优先赔偿的风险。

　　我国《担保法》规定，抵押贷款按规定在主管部门登记后，可以先行支付。然而，也有例外。一是建设工程价格的优先性。最高人民法院《法释〔2002〕16号》明确指出，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，承包人对建设工程的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二，税收优先。《税收征收管理办法》第四十五条第一款规定:“税务机关征收税款，税款优先于无担保债权，法律另有规定的除外。“这一规定表明，只要纳税人的税收违约发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人先欠税，后以其财产设定担保，则税收优先于担保物权的私权。

　　5.抵押品的价值风险。

　　由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，尤其是近几年房地产价格大幅上涨，目前楼市不景气，房地产价值难以把握，市场风险大。美国目前的次贷危机就是一个很好的例子。

　　6.清算风险。

　　第一，变现成本高。一般来说，抵押物的处置要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每个环节的费用都要由信用社垫付。除了本金和利息，往往还有无力偿还的问题。

　　第二，变现难度大，尤其是以乡镇房产作为抵押的情况下。由于怀旧和家庭观念的限制，抵押物拍卖时往往会出现想买又不敢买的情况。

　　第三，难以实施。由于一些贷款人诚信意识和法律意识较弱，当其经营出现风险时，他们开始以低价偷偷出售抵押房产，而一些人在私下签署销售协议后，由于贪便宜，实际上接管了抵押房产。虽然这种情况不受法律保护，但信用社在起诉和申请强制执行时效果甚微，往往会胜诉、赔钱。

　　此外，最高人民法院2004年底颁布的《关于人民法院民事查封、扣押、冻结财产的规定》规定，被执行人及其家属生活必需的住宅，只能查封，不得拍卖、变卖、清偿。现实中，贷款户的抵押房屋一般都是现房，即使有多余的房屋，也很难与现房分开。因此，许多信用社在放贷时没有考虑到这一点，这往往导致无法处置抵押品。目前，非法造假者利用假房产证骗取贷款的案件也时有发生。某信用社存在借款人通过伪造房产证等权证骗取贷款100万元以上的案件。

　　第二，住房抵押贷款的内部风险。

　　1.风险意识差。

　　由于长期以来的观念，抵押贷款一直被认为是低风险的，所以我们从贷款调查、审查、贷后跟踪检查等方面放松了警惕，缺乏风险防范意识。

　　2.缺乏责任感。

　　个人贷款人员在办理抵押贷款时，只看抵押物的权属证明(更不用说审核)，然后客户自己去相关部门办理登记事宜，客户携带其他权属证明时，直接发放贷款。正是因为这种做法，假证件、假注册层出不穷。

　　3.贷后管理不严。

　　由于缺乏风险防范和责任感，一些贷款人员在贷款后没有跟进和检查，使得他们在抵押物被盗和转移时没有意识到。正是因为贷后管理不严，当抵押物发生变质、价值降低时，未能及时采取措施，最终导致贷款出现风险。

　　4.缺乏相关法律知识。

　　今天的经济是法治经济。如果不了解相关法律知识，很容易造成抵押权无效或无法实现优先受偿。

　　二手房按揭贷款流程如上。当你打算把房子抵押给银行贷款时，你可以去银行问清楚你的住房条件是否可以抵押，可以抵押多少钱，抵押贷款有多少利息。做房贷一定要记得考虑个人的实际经济能力，这样才能避免做房贷的时候很多麻烦，如果房贷之后还不了钱就更麻烦了。